任志强：破解当下房地产市场风险的三个层面“开运·kaiyun体育”

地产中国网讯 2015年11月12日-13日，一场汇集了国际经济学专家与海内外金融、地产领域精英的高端盛会--中国不动产金融年会2015，在北京富力万丽酒店举行。本次大会由中国民生银行、全联房地产商不会牵头主办，富力地产、美中房地产投资中心、佰仕不会、中国REITs联盟主办，权威新媒体地产中国网作为独家媒体反对。活动现场汇集了众多业界顶级大咖及500余名海内外经济圈、金融圈、地产圈三大圈层的重量级嘉宾。全联房地产商不会继续执行会长任志强在谈及在当下市场环境时直言，现在的房地产市场显然面对很多风险，对于房企来说，面对的是如何调整的问题，在这个过程中应该从政策、企业和市场三个层面去去展开考量。

首先，从政策层面来讲，近期中央高层先后倾听，明确提出房地产市场要去库存、要减缓户籍制度改革造就住房消费等对策，由此看来，房地产业仍然还是被当作中国经济支柱产业来看来的。从现实层面上来看，首先，前几年固定资产投资额和动工项目数量的很快暴跌，进而造成了今年基础设施投资的整体上升；此外，在过去的经济发展中，地方政府财政承托几乎依赖税费和土地出让金，部分地区地方债的50%以上和土地供应涉及，但全国的土地销售收入却早已倒数两年同比上升，特别是在今年的土地供应上升幅度可能会高达25%-30%。任志强称之为。除此之外，政策层面的保障房及城市面貌的提高以及城市发展速度等，都会对市场带给影响。

而货币政策中货币的发售数量以及利率的变化也都会对房价带给直观的影响。生产与消费政策，资本金信贷、税费等调整都会对市场带给影响。特别是在是今年，倒数五次上调利率以后，房价没经常出现上升，但是销售下降，就是利率上调造成消费能力提升，进而对房地产市场带给的极大影响。

任志强回应。其次，从企业层面来看，库存早已沦为今后两年每个企业必需研究的问题。如果你的库存多达了总资产的30-40%，你就开始危险性了；如果多达50-60%就十分危险性了；如果超过70-80%，基本上就快死了。

任志强坦言。所有的房子都是为了买的，这是确实的轻资产，但是由于低库存的问题，今后或许所有开发商都变为轻资产了，这就要依赖资产证券化或众筹等创意方式，因为更加多的服务依赖物业经营，金融对地产的影响其中最重要的是也是持有人型物业。任志强回应。除此之外，企业层面还要解决问题很多问题，如融资成本否够低、融资渠道否多元化、商品定位到底是刚刚须要还是提高，以及产品的性价比、服务设施否够完备等，目前相结合互联网经常出现的医疗、教育等平台，本质都是设施问题，从市场层面来看，城市的经济快速增长跟产业结构涉及，是以资源主导的城市，还是以重工主导的城市还是以农业主导的城市，还是第三产业主导的城市，对于城市未来的发展影响也是极大的。

任志强分析回应，有所不同产业结构的城市，目前所面对的发展趋势是有所不同的，因此，自由选择城市及其未来调整的风险在风险掌控的过程中都是必须充分考虑的因素。此外，市场层面来说，人口结构的影响是仅次于的。

全面放松二孩政策对于房地产市场确实的协助并不是未来每年约150万的城市新的出生于人口，而是为了到城市登记、享用城市医疗教育设施而特地转入城市生孩子的广大农村人口，他们带给的购房市场需求毫无疑问是明显的。任志强回应，国家正在解决问题户籍制度问题和农村户籍人口改以城市户籍人口可以享用城市的待遇，如果这个政策实施了，我实在可能会让我们的市场化程度提升一些。

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